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Responsabilités en cas de gel

La Région PACA et le Var en particulier ont connu ces dernières semaines, tout comme le reste de la France une vague de froid exceptionnelle qui a pu engendrer des dommages importants à l’intérieur des habitations, et une perte de jouissance du bien loué.

Qui doit procéder aux réparations ?

Lorsque le gel est considéré comme un cas de force majeure, sans faute aucune du locataire, le bailleur est tenu de réparer les dommages causés par le gel. Si les réparations sont sur les parties communes d’un immeuble en copropriété, c’est au syndicat des copropriétaires de réparer. Le locataire doit user de la chose louée en bon père de famille, et doit donc avoir pris toutes les précautions utiles pour éviter que ne survienne le dommage : maintien d’un chauffage minimum, calfeutrage des canalisations. A défaut, sa responsabilité peut être engagée (Cass. Civ. III : 25.6.69 et Cass. Civ. : 18.10.89).

Quelle est la procédure à suivre pour obtenir réparation ?

Si le bailleur n’exécute pas son obligation de réparation, le locataire ne peut se substituer au propriétaire sans son accord, ou sans autorisation de justice lui permettant d’exécuter les travaux et en faire ensuite supporter le coût au bailleur (Cass. Civ. III 7.2.90 et Cass. Civ. III 20.3.91).
Seul le caractère urgent des réparations pourrait permettre au locataire de faire les travaux sans mise en demeure préalable et sans autorisation judiciaire. Le caractère urgent et indispensable est apprécié souverainement par le juge, il est donc aléatoire d’agir sur ce fondement.
Il reste toujours, en cas d’urgence, la possibilité d’obtenir rapidement un titre exécutoire pour obtenir réparation de la part du bailleur, par une procédure de référé d’heure à heure.

Quand le recours auprès de l’assureur assurance-habitation est-il possible ?

Le locataire peut faire appel à son assurance en cas de dégâts des eaux suite au gel des canalisations. En tout état de cause, il convient de se reporter au contrat d’assurance, car il faut une clause expresse en sus de la couverture dégâts des eaux, clause d’extension au risque de gel des canalisations et de la chaudière dans le contrat. Seule la présence de ces clauses d’extension permet au locataire de faire appel à son assureur.Les dommages couverts peuvent être ceux causés soit aux voisins, soit aux biens assurés, et de façon exceptionnelle les dégâts causés aux canalisations ou chaudières. La charge des réparations en cas de gel des éléments d’équipement varie donc  selon chaque cas d’espèce.

Le cas des biens gérés

Dans l’hypothèse où les biens gérés ne sont pas occupés, il appartient au gestionnaire de faire toute diligence pour s’assurer que les biens qu’il gère ont été mis hors gel. En effet, en vertu du mandat de gérance, le gestionnaire est investi d’une mission de surveillance générale de l’immeuble. Or, il résulte de cette mission qu’il doit effectuer périodiquement au lieu et place des propriétaires dont il est mandataire des visites afin de surveiller l’état des biens et, le cas échéant, noter les dégradations ou réparations à effectuer. Procéder à la mise hors gel des biens gérés entre donc dans la mission de gestion courante du gestionnaire qui conserve les clés pendant les périodes d’inoccupation.

Opus Hominis

Opus Hominis réseau d'agences immobilières et agents mandataires dans le Var.